随着我国经济社会的快速发展和城镇化进程的不断加速，各镇重点项目征迁工作增多，土地资源总量也一直呈骤然下降趋势，土地升值的空间也是日新月异，为利益所驱，一些农村因建房、囤地等私下转让、买卖等问题日趋严重。人民调解作为基层司法所的重要工作，如何能在有效处理土地、建房纠纷的同时保障群众的权益，成为调解此类案件的关键。近日，龙田司法所成功调解了一起因建造祖厅引发的纠纷。

【案件情况】

2017年3月16日，当事人余某来到龙田司法所调解中心，请求司法所调解他与邻居余某干因建造祖厅而引发的旧房转让纠纷。据工作人员了解后得知：2015年，属于余某水的儿子及儿媳的一座旧房位于余某干的祖厅内，这座旧房当时余某水分家时将其分给了儿子及儿媳并进行了登记，现因工作原因他们妻子俩近几年均在外省务工，一直没有和其父一起生活。现对方当事人余某干家族需要余某水一方将旧房转让给他们重建祖厅，期间，余某干曾多次找余某水协商，双方难以达成一致意见。年初，余某干再一次找到余某水，希望能尽快解决问题，好让他们早点动工建造祖厅，可对方推说房子权属其子，要征得其子同意，可就是一直没有回音，为此，多年的邻居关系骤然紧张。村调委会多次调解未果，无奈之下请求龙田司法所介入调解。

【调处难点】

司法助理员根据案件情况进行调解前分析研判工作，认为此案有4个调处难点：

1、依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业。但是本案的双方都是属于个人行为，故司法所无权对他们的转让行为进行公证。

2、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，但实际操作中双方人员的比例都没有达到规定的要求。

3、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如未履行全权委托义务，则下步可能再次引发争议。

4、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。实务中以双方协商达成，对适法方面没有明显的规定。

【调解思路】

针对调处难点，司法助理员分析，此案突破的重点就在于余某水其儿子和儿媳都在外地自己一时半会也难以作主，后经镇、村工作人员通过网络平台与其子进行了交流、沟通，终于余某水其儿子及其儿媳同意此事可以全权委托其父亲办理，但此时作为人父的余某水在转让费多少问题上又使他操了不少心，要多了怕影响邻里关系，要少了就觉得没法向自己的子女交待，所以此事也就一直给耽搁下来了，对方余某干一方等人也一直在等着对方发话，并就转让后的土地使用问题提出疑义，现在双方的焦点问题就在转移到转让费及转让后的房子权属问题上，现展开对双方有争议的转让费及权属等问题进行调解，将是解决此案的关键。司法助理员依据这一调解思路，拟定调解方案和调解协议框架。

【调处结果】

助理员及调解员依据调解方案分别与双方进行沟通，融情于法进行调解，调解员同时还依据办理此类案件的实务经验，为双方释明邻里关系的重要性，按照俗语所说的千银买厝，万银买厝边这个浅显的道理，消除他们的疑虑和误解。经过耐心疏导，双方终于认识到邻里关系的重要性，所谓远亲不如近邻，有纠纷应当协商解决，不能采取过激的维权方式，只要正确、恰当的处理好邻里之间的关系，才会给家庭带来和睦，给社会带来和谐。在镇、村两级调解会共同努力下，纠纷双方当事人终于在法律和事实面前，在法、情、理的交融中形成和解意向，签订了协议，双方带着满意的笑容握手言和。

【案例点评】

此案虽圆满解决，但类似纠纷在实际生活中仍然占有很大比重，如果处理不好，就会发生矛盾，产生纠纷，影响正常的社会生活秩序。在处理该起纠纷过程中，调解员能够紧紧把握相邻关系的三个原则，准确引用物权法、民法通则等相关法律条文，采用通俗易懂的道理劝说双方当事人在发生纠纷时，要理智对待，注重协商，换位思考，切不可因图一时口舌之快，从“动嘴”到“动手”，乃至酿成悲剧事件，很多都是渐进演化的过程、矛盾慢慢积累的结果。要及时洞察邻里矛盾苗头，疏导村民“心结”，防止双方“动嘴”。对发现的邻里矛盾，不能因当事人未主动要求化解而“不告不理”，坐等邻里矛盾由小变大、由大变炸，而要尽早介入，抓早抓小，尽量把邻里矛盾消灭在萌芽阶段。

                 （福清市司法局龙田司法所提供）